Stellungnahme vom 8.7.18
Gegen die auf der GBA-Sitzung am 12.6.18 erfolgten Beschlüsse zum
Bebauungsplan 172 habe ich eine Reihe von Einwänden, die ich zu
klären bitte. Entgegen der ursprünglichen Planungsabsicht
wurden nun weitere Zugeständnisse gemacht,
die eine noch höhere Verdichtung
gegenüber dem Bestand ermöglichen. Dabei ist die
Argumentation der Verwaltung in vielerlei Hinsicht widersprüchlich.
Im östlichen Teil haben abgesehen von einem "Ausreißer" alle
Grundstücke eine GRZ von 0,04- 0,14 (wie die
Verwaltung selbst auf S. 37
anmerkt), insgesamt 17 von 22
(S.41). Diese wird nun auf 0,15
angehoben mit noch einmal erweiterten Baugrenzen. Die
geplante GFZ von 0,25 wird derzeit auch nur von einem Grundstück
knapp überschritten, während rd. 60% z.T. deutlich unter 0,19
liegen. Hier noch von einer "bestandorientierten, maßvollen Nachverdichtung'' zu sprechen, ist weder angemessen noch vertretbar. Auch davon, "die bestehende Bebauungsstruktur zu berücksichtigen und zu beachten" kann nicht die Rede sein.
Auch an der Buchenstraße haben aktuell nur 3 von 9
Grundstücken (1845/5,6,8) eine GRZ > 0,16, sofern man
1834/2 auf /1O und /11 anrechnet,
wie bisher geschehen. Auch bezüglich
GFZ gibt es nur 3 "Ausreißer"
(1845/1,5,6), der Rest ist nicht größer als 0,24. Im
östlichen Gebiet ist bezüglich 1846/30 mehrmals von einem
"Ausreißet" die Rede, der "nicht als Beurteilungsmaßstab für das zukünftige Maß der baulichen Nutzung dienen kann."
Diese Argumentation ließe sich auch auf 1845/5,6 anwenden, die
als einzige beide Grenzwerte
reißen. Stattdessen werden beide
Grenzwerte am jeweils größten
Ausreißer gemessen. Überschreitungen von nur einem Grenzwert
sollten aber auch nicht als Maßstab für alle gelten, wenn
der andere unter oder innerhalb der Vergleichswerten liegt. So hat
1845/1 zwar eine GFZ von 0,32, dafür aber nur eine GRZ von 0,16.
Warum man dann anderen, die eine GRZ von 0,23 haben, eine GFZ von 0,35
zubilligen muß, erschließt sich dem gesunden
Menschenverstand nicht.
Es bestand also keine Notwendigkeit, eine GRZ von 0,18 bzw. eine GFZ
von 0,35 vorzusehen. Auf Seite
44 wird sogar von der
Verwaltung relativiert, "Sollte
eine Ungleichbehandlung vorliegen, ist diese
angesichts der oben vorgetragenen sowie der nachstehenden Argumente
gerechtfertigt."
Nur diese unnötige Anhebung rechtfertigt jetzt die Erhöhung
der GRZ bei 1834/1O bzw. 11 auf de facto rd. 0,18, was aber in Zukunft
lt. GFZ 0,35 eine wesentlich massivere Bebauung ermöglicht.
Darüber hinaus sind insbes. die Zugeständnisse beim
Waldgrundstück 1834/2 (Punkt 8 der BV v. 12.6.18) auch rechtlich
in mehrerlei Hinsicht bedenklich.
So wurde in der GBA-Sitzung vom 1.12.15 die Baugenehmigung für 1834/10,11 ausdrücklich unter der Voraussetzung erteilt, "dass der Nordteil des Grundstücks ins Gemeinschaftseigentum überführt und nicht bebaut werden soll“. In einem städtebaulichen Vertrag wurde geregelt, dass "Einverständnis mit
Festsetzung von
Art und Maß der baulichen
Nutzung sowie überbaubarer
Grundstücksfläche wie beantragt im künftigen
Bebauungsplan Nr. 172“ besteht. Das ist ein gültiger Beschluss, über den sich die Verwaltung nicht hinwegsetzen kann.
Wenn sie nun gg. Einwendern die Auffassung vertritt, dass die
Veränderungssperre ausgelaufen sei und der städtebauliche
Vertrag nicht mehr gelte, kann man daraus nur folgern, dass entweder
a) wieder einmal ein mangelhafter Vertrag abgeschlossen wurde
b) Fristen oder Handlungsbedarf verschlafen wurden
c) der Bebauungsplan zu lange verschleppt wurde.
In allen Fällen erfordert dies eine Dienstaufsichtsbeschwerde bzw. einen Wechsel des Anwalts.
Widersprüchlich ist auch die beiläufige Bemerkung, "Von
dem ursprünglichen Ziel des
Flächennutzungsplanes für diesen Teilbereich eine
ausschließliche Grünfläche festzusetzen, wird Abstand
genommen" (S.31). An anderer Stelle (S.23) heißt es dagegen, dass "die
Gemeinde dazu verpflichtet (ist), den Bebauungsplan
aus dem vorliegenden Flächennutzungsplan
zu entwickeln." Der gültige Flächennutzungsplan hätte dazu zuerst formell geändert werden müssen.
Die Verwaltung beruft sich ferner wiederholt auf "gleichwertige Behandlung aller Grundstückseigentümer"
(z.B. S.15), macht aber gleichzeitig eine Reihe von
Zugeständnissen bzgl. Bauraum, Firsthöhe, Grund- und
Geschossfläche. Also war die so
vielbeschworene Gleichbehandlung im bisherigen
Entwurf nicht
gegeben? Das zweifelt auch eine ganze Reihe von Einwendern an, unterlegt mit konkreten Beispielen.
Verweise auf die Bayerische Bauordnung
wie auf S.16 sind insofern nicht
angebracht, als in einem Bebauungsplan
nicht alles genehmigt werden muß,
was gerade noch rechtlich zulässig
ist. Darauf verweist die Verwaltung
selbst auf S.18 mit der Bemerkung, "dass der Bayerische
Verwaltungsgerichtshof in seiner Rechtsprechung durchaus eine
bestandsorientierte Planung zulässt und eine Differenzierung
zwischen ausgenutztem Baurecht in der näheren Umgebung und nicht
ausgenutztem Baurecht im Planungsgebiet zulässt."
Einen weiteren Verstoß gegen die "gleichwertige Behandlung aller Grundstückseigentümer“
stellt insbesondere angesichts der nun erfolgten öffentlichen
Widmung der Zufahrt 1847/5 die Tatsache dar, dass diese
bei der Ermittlung der GRZ
angerechnet wird. § 19 Abs.4
Satz 1 BauNVO sieht u.a. für 29
Stellplätze, Garagen und Zufahrten vor, dass die festgesetzte
Grundfläche bis zu einem GRZ-Wert von maximal 0,5
überschritten werden darf. Diese in Relation zur hier angestrebten
GRZ von 0,15 ohnehin schon unmäßige
Begrenzung wird nicht nur hier
deutlich überschritten. Wenn die
Verwaltung nun argumentiert, dass dann ja Ober den Bestandsschutz
hinaus kein Baurecht mehr gewährt werden könne, so ist dies
schlicht ein Verstoß gegen die bestehende, ohnehin schon
großzügige gesetzliche Regelung.
Zudem ist dies ein Präjudiz für andere, ähnlich
gelagerte Fälle in der Gemeinde, da sich die Bebauung von
Hinterliegergrundstücken zunehmender Beliebtheit
erfreut. Aus Umweltgesichtspunkten ist
es letztlich egal, ob eine Versiegelung durch Wohnbauten oder
Garagen bzw. Zufahrten erfolgt. Außerdem stellt dies
gegenüber anderen Grundstückseignern, die direkt an der
Straße liegen, eine Benachteiligung dar.
Ein weiterer formalen Fehler findet sich in Punkt 11 (1847). Im Beschluss heißt es: "Die Stellungnahme hat keine weitere Änderung des Bebauungsplanes zur Folge"
Das „weitere“ bezieht sich auf Ersatzbäume. In der
Planzeichnung ist dagegen eine Erweiterung des Bauraums nach Westen um
3 m erkennbar, auf die im Text nicht eingegangen wird.
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Abwägung der Verwaltung
Ausgehend
von dem derzeitig bestehenden Baurecht gem. § 34 Abs. 1 BauGB muss
die unmittelbar auf das Plangebiet wirkende nähere Umgebung bei
der Festsetzung des Nutzungsmaßes beachtet werden. In der
Umgebung liegt die durchschnittliche GRZ /GFZ bei 0,2/0,4. Insofern ist
die Ermittlung der zulässigen GR und GF-Werte in Anlehnung an eine
GRZ von 0,15 und GFZ von 0,27 im östlichen Baugebiet sowie
einer GRZ von 0,18 und GFZ
von 0,35 im westlichen Bereich an
der Buchenstraße sehr wohl eine
maßvolle
Nachverdichtung, die den Bestand
berücksichtigt. Da die derzeitigen
Nutzungsmaße im östlichen Gebietsbereich
unter denen entlang der
Buchenstraße erfolgt dieser Unterschied
in der
Nutzungsmaßfestsetzung. Eine insgesamt engere Auslegung eines bestandsorientierten Nutzungsmaßes, d.h. weitere Reduzierung des Baurechtes wäre sicherlich wünschenswert
gewesen, hätte aber die
Grundstückseigentümer in ihren
privaten Belangen (Eigentumsrechten)
unverhältnismäßig beschnitten und würde auch
dem Ziel der Schaffung zusätzlicher Wohnflächen bzw. der
moderaten Nachverdichtung im Innenbereich nicht gerecht, die dann wohl
kaum entstehen könnten.
Der städtebauliche Vertrag aus dem Jahr 2015 wurde
im Zusammenhang mit der Erteilung einer
Ausnahme von der
Veränderungssperre unter juristischer Beratung geschlossen. Hierin
ist im Wesentlichen der Verzicht auf Entschädigungen
geregelt. Die Eigentümer haben sich mit einer Planung im Hinblick
auf die Bebauung der Teilgrundstücke Fl.Nr. 1834/10 sowie Fl.Nr.
1834/11 im Rahmen und nach Maßgabe des
damals beantragten Vorhabens einverstanden
erklärt und insoweit auf
Entschädigungsansprüche verzichtet. Weiter ist festgehalten,
dass das Vorhaben, welches Gegenstand der Vereinbarung war, so auch im
zukünftigen Bebauungsplan festgesetzt wird. Der Vertrag kann
jedoch kein entgegenstehendes Planungsrecht
schaffen. Die Ausweisung des
Bauraums ist Ergebnis einer
interessensgerechten Abwägung zwischen den
privaten Interessen und öffentlichen Belangen. Das
Ergebnis
dieser Abwägung wurde vom Grundstücks- und Bauausschuss
beschlussmäßig gebilligt. Eine Nichtfestsetzung des Bauraums
auf Flst. 1834/2 im rein subjektiven Interesse der Nachbarschaft
wäre wohl willkürlich. Selbstverständlich kann der Grundstücks- und Bauausschuss abweichend von dem
Abwägungsvorschlag der Verwaltung eine Entscheidung treffen;
diesbezüglich wird aber auf die mögliche Geltendmachung nicht
unerheblicher finanzieller Entschädigungsansprüche durch die
Eigentümer von Flst. 1834/2 wegen dem Verlust von Baurecht seitens
der Verwaltung hingewiesen. Der juristische Berater wurde
zwischenzeitlich gewechselt. Die zeitliche
lange Dauer des Bauleitplanverfahrens ist
auf die zahlreichen Einwendungen der Eigentümer und
Bürger zurückzuführen, die im Sinne eines rechtssicheren
Bebauungsplans geprüft werden müssen. Hierzu waren auch
zahlreiche Gespräche und Ortseinsichten erforderlich sowie die
ordnungsgemäße Abhandlung bzw. Abwägung der
vorgebrachten Einwände. Auch angesichts der notwendigen Erhebungen
des Bestandsbaurechts anhand vorhandener Bauakten ist bei der
Überplanung bestehender Wohngebiete üblicherweise mit einer
deutlich längeren Verfahrensdauer zu rechnen.
Entwicklungsgebot
bedeutet die nähere Ausformung des Schritts von der
„grobmaschigen“ Planung des Flächennutzungsplans
zu der (prinzipiell) parzellenscharfen
Planung des Bebauungsplanes. Angesichts des
nur allgemeinen Aussagegehalts des
Flächennutzungsplans und der damit
gegebenen
Ausfüllbedürftigkeit
der Darstellungen des
Flächennutzungsplanes einerseits und der
ins Einzelne gehenden, endgültigen und
vollzugsfähigen Festsetzungen des
Bebauungsplans andererseits bedeutet hiernach der Begriff
des Entwickelns nicht, dass der Bebauungsplan als bloßer Vollzug
oder Ergänzung des Flächennutzungsplans zu
werten wäre. Entwickeln bedeutet
hiernach nicht (nur), den von den
Darstellungen des Flächennutzungsplans
vorgegebenen Rahmen präzisierend und
konkretisierend auszufüllen; das
Entwicklungsgebot eröffnet vielmehr
– darüber hinausgehend –
planerische Gestaltungsfreiheit auch insofern,
als der Bebauungsplan vom
Flächennutzungsplan abweichen darf (
Kommentar Jäde, Dirnberger, Weiß
zum Baugesetzbuch, zu § 8 Abs.
2 Satz 1 BauGB, Rdnr. 4). Die
Festsetzungen zur Grünvernetzung wurden
bei Aufstellung des Bebauungsplanes Nr.
172 unter
Berücksichtigung
der Bestandssituation und im Sinne einer interessensgerechten
Abwägung zwischen privaten (z. B.
Eigentümerbelange, Sicherung bestehender
Baurechte, Vermeidung von
Entschädigungsansprüchen) und
öffentlichen Belangen (z. B.
moderate Nachverdichtung, geordnete
städtebauliche Entwicklung, Schutz des
Baumbestandes, Erhalt wertvoller Bäume,
Klimaschutz)
getroffen.
Bei
dem vorliegenden Bebauungsplan handelt es
sich um einen sog. Bebauungsplan der
Innenentwicklung gem. §13 a BauGB.
Innerhalb dieses Verfahrens werden
„Abweichungen“ zu den
Darstellungen
des Flächennutzungsplanes im Wege
der Berichtigung korrigiert. Im Kap.
3.2 der Begründung wird ausgeführt, dass der
Flächennutzungsplan wie folgt berichtigt wird: Das Plangebiet wird
als Reines Wohngebiet dargestellt und
die waldartigen Inseln den bestehenden
und neuen Gegebenheiten angepasst.
Die
Gleichbehandlung zielt immer auf das jeweilige Bauquartier – also
alle Grundstücke im Bereich West (Buchenstraße) bzw. alle
Grundstücke im verbleibenden Bereich Ost. Wenn im Rahmen des
Verfahrens einzelne Festsetzungen geändert werden, beziehen sich
diese auf alle Grundstücke im Bauquartier. Sie gelten
nicht für einzelne Grundstücke.
Die Gleichbehandlung im zugrunde
zulegenden städtebaulichen Kontext bleibt also gewahrt.
Änderungen wurden auch nur dann vorgenommen, wenn sie
städtebaulich
vertretbar
waren. Sollte eine Ungleichbehandlung
vorliegen, ist diese bei Vorliegen
sachlicher Differenzierungsgründe gerechtfertigt. Die
Bestandssituation wie die Lage (dichtere
Bebauung an der Buchenstraße, lockere
Bebauung im übrigen Planungsgebiet),
Gebäudebestand, sowie vorhandener
schützenswerter Baumbestand und
existierende und auszubauende
Grünstrukturen sind Gründe, nach denen bei
dieser Planung zu differenzieren war.
Da im Bebauungsplan keine GRZ-/GFZ-Werte
festgesetzt besteht hier keine
Ungleichbehandlung.
Methodische
Grundlage war, alle Grundstücke – auch notwendige Zufahrten
Privatzufahrten – bei der Ermittlung eines
„gerechten“ Nutzungsmaßes für das Plangebiet zu
berücksichtigen. Ansonsten wären diejenigen
übervorteilt, deren private Erschließungswege nicht als
Verkehrsfläche dargestellt sind. Zudem handelt es sich bei der
Zufahrt auf dem Fl.st. 1847/5 streng genommen noch immer um eine
Zufahrt in Privateigentum. Bei der
Überschreitungsregelung, dass die
festgesetzten Grundflächen durch die
Grundflächen der in §19 Abs.
4 S. 1 BauNVO bezeichneten Anlagen
(Stellplätze, Garagen und deren Zufahrten etc.)
bis zu einer max. GRZ von 0,5 erfolgen dürfen wird sichergestellt,
dass insbesondere bei den Hinterliegergrundstücken die Hälfte
der Grundstücke von jeglicher Bebauung frei gehalten werden und es stimmt, dass eine Bebauung der Hinterliegergrundstücke sonst faktisch kaum sinnvoll möglich wäre.
Die Hinterliegergrundstücke sind in
diesem Bebauungsplangebiet auch bereits
Bestand und die Tiefe der Grundstücke
lässt weitere Bebauungen in zweiter
Reihe erwarten. Eine Benachteiligung der
Grundstückseigentümer, die direkt an der Straße liegen,
ist nicht gegeben, da es sich bei der Zufahrt zu
einem
Hinterliegergrundstück ja um eine
Fläche gem. §19 Abs. 4 S.
1 BauNVO handelt, die ja vollumfänglich
anzurechnen ist.
Es stimmt,
dass der Bauraum auf dem Fl.st. 1847 nach Westen erweitert wurde. Im
Nachgang hierzu wird hierzu ausgeführt:
Die Bauraumerweiterung war jedoch
sinnvollerweise geboten, da bei allen im
selben städtebaulichen Kontext gelegenen
Grundstücken im Verlauf der Alten
Poststraße ein Mindestabstand von 3m zur westlichen
Grundstücksgrenze festgesetzt war, sofern dort kein zu erhalten
festgesetzter Baum zu berücksichtigen
ist. Dies wurde dann auch hier
umgesetzt. Mit Billigung der Planzeichnung ist diese
Erweiterung rechtmäßig in das Verfahren gegangen. |
Kommentar zur Abwägung
Die Abwägung geht vielfach an der Stellungnahme vorbei und ist somit nicht akzeptabel.
1.Absatz
Die Beachtung der "näheren Umgebung"
widerspricht dem Planungsziel, das Gebiet im Gegensatz zur Umgebung
(die schon stark verdichtet ist) in seiner ursprünglichen Form zu
erhalten. Außerdem wurden in der Stellungnahme die Beispiele auf
das östliche Plangebiet bezogen, die Buchenstraße also
ausgeklammert, obwohl diese im Plangebiet natürlich
zusätzliche Begehrlichkeiten weckt (was Anwälte weidlich
ausschlachten, vgl. Ziffer 12).
Es wird auch keine "Reduzierung"
des Baurechts, sondern eine weniger starke Ausweitung gefordert. Wo
steht geschrieben, dass gerade hier, wo es um den Erhalt des
großzügigen Gartenstadtcharakters geht, eine "moderate Nachverdichtung"
stattfinden muss? Diese ist im übrigen nicht moderat, sondern der
Anstieg der zulässigen Grundflächen liegt bei 50%, in
Einzelfällen bei bis zu 285%.
Die Ausrede, dass "die Grundstückseigentümer in ihren privaten Belangen (Eigentumsrechten) unverhältnismäßig beschnitten" würden, steht im Widerspruch zu der Abwägung zu Ziffer 8 (S.25 u.) "Die
vorgenannten städtebaulichen und landschaftsplanerischen Belange
werden auch dann weiterverfolgt und sind entsprechend gewichtig, wenn
eine entschädigungspflichtige Eigentumsbeschränkung erfolgt." Die Argumente werden also an jeder Stelle so gedreht, wie es gerade ins Konzept passt.
2.Absatz
Zum Städtebaulichen Vertrag werden direkt hintereinander zwei sich widersprechende Aussagen gemacht: "Weiter
ist festgehalten, dass das Vorhaben, welches Gegenstand der
Vereinbarung war, so auch im zukünftigen Bebauungsplan festgesetzt
wird. Der Vertrag kann jedoch kein entgegenstehendes Planungsrecht
schaffen." Es geht nicht um das "rein subjektive Interesse der Nachbarschaft",
sondern um den GBA-Beschluss vom 1.12.15 zu einer Ausnahme von der
Veränderungssperre unter dieser Prämisse. Die Dauer eines
Verfahrens darf nicht dazu führen, dass Fristen verpasst werden,
das ist Verantwortung der Verwaltung. Der Wechsel des juristischen
Beraters deutet auf mangelhafte Beratung hin -
Schadensersatzansprüche sollten geprüft werden. Andernfalls
wäre der Beschluss des GBA vom 1.12.15 auf Basis falscher
Tatsachen erfolgt, was Konsequenzen haben müsste.
Der Ausschuss wird aufgefordert, wie in der Abwägung (S.29 u.) zugestanden, "abweichend von dem Abwägungsvorschlag der Verwaltung eine Entscheidung zu treffen."
3.Absatz
Wenn "die waldartigen Inseln den bestehenden und neuen Gegebenheiten angepasst" werden sollen, stellt sich die Frage, wie und von wem die "neuen Gegebenheiten" definiert werden.
4.Absatz
Die Behauptung, dass "im Bebauungsplan keine GRZ-/GFZ-Werte festgesetzt"
seien, ist schlicht falsch, da diese Werte in verschiedenen
Planzeichnungen und Tabellen angeführt sind und auch in anderen
Abwägungen (z.B. S.21) damit argumentiert wird.
Eine Gleichbehandlung wäre sehr wohl gegeben, wenn alle Zufahrten
gleich behandelt würden. Durch die Vorgehensweise im Bebauungsplan 173 (Zeisigstraße), wo die Verwaltung selbst ausführte "Verkehrsflächen
und private Grünflächen sind baurechtlich kein Bestandteil
eines Baugrundstückes und können daher nicht in die
Berechnung der Grundfläche mit einfließen.", ist
gerade keine Gleichbehandlung gegeben. In Kommentaren zu §19 Abs.3
BauNVO ist nachzulesen, dass sich dies auch auf private
Verkehrsflächen bezieht. Die Verwaltung hat nach eigener Aussage
(offensichtlich eigenmächtig, dem GBA nicht bewusst) die BauNVO
hier nicht angewandt, was zu hinterfragen ist.
Entweder man hält sich an diese Regel oder die 50%-Regel aus der
BauNVO - in beiden Fällen führt das zu einer geringeren GRZ.
Dass "eine Bebauung der Hinterliegergrundstücke sonst faktisch kaum sinnvoll möglich wäre" rechtfertigt keine Gesetzesverstöße. Außerdem gibt es natürlich Bestandsschutz.
5.Absatz
Die Verwaltung bestätigt die Erweiterung des Bauraums, ignoriert
aber die Tatsache, dass der Beschlussvorschlag zu Punkt 11 vom 12.6.18
dann falsch formuliert war und somit ungültig ist.
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